Этой осенью многие девелоперы Тулы объявили о вводе своих объектов в эксплуатацию, а это значит, что стоит поподробнее разобраться в вопросе: как правильно принять жилое помещение от застройщика и не нарваться на неприятности?

Сроки выдачи ключей: когда ждать?

Многие путают ввод дома в эксплуатацию с передачей квартиры. Это разные этапы. В договоре долевого участия (ДДУ) обычно указан не конкретный день, а квартал или крайний срок передачи. Между вводом и выдачей ключей может пройти от месяца до полугода и больше.

Застройщику нужно время, чтобы:

  • устранить мелкие недочёты;

  • завершить отделку (если она предусмотрена);

  • протестировать инженерные системы;

  • благоустроить территорию;

  • оформить документы с ресурсоснабжающими организациями и управляющей компанией.

Какие документы взять с собой?

Чтобы получить ключи, подготовьте:

  • паспорт РФ;

  • договор долевого участия (или другой договор с застройщиком);

  • квитанции об оплате полной стоимости квартиры;

  • нотариальную доверенность, если действуете через представителя.

Со своей стороны застройщик должен передать:

  • акт приёма-передачи (в двух экземплярах);

  • разрешение на ввод дома в эксплуатацию;

  • технический паспорт (или поэтажный план и экспликацию);

  • инструкцию по эксплуатации жилья и инженерных систем;

  • гарантийный талон на квартиру и инженерное оборудование;

  • паспорта приборов учёта;

  • документы на газовый котёл (если есть);

  • акт разграничения балансовой принадлежности сетей;

  • ключи и магнитные карты от домофона и паркинга;

  • ключ от почтового ящика.

Осмотр квартиры: на что смотреть в первую очередь?

Это самый важный этап. Не подписывайте акт, пока не убедитесь, что квартира соответствует договору.

Вот чек-лист от команды Самолет Плюс:

  1. Стены, пол, потолок. Проверьте геометрию, отсутствие трещин, сколов и значительных перепадов.

  2. Окна и двери. Стеклопакеты без повреждений, фурнитура работает плавно, створки плотно прилегают. Входная дверь открывается без усилий, замки исправны.

  3. Инженерные системы. Есть ли холодная и горячая вода, нет ли протечек, работает ли отопление, исправна ли электропроводка.

  4. Вентиляция. Проверьте тягу. Ориентировочный бытовой метод — лист бумаги, приложенный к решётке. Профессиональные приёмщики используют анемометр для точного измерения скорости воздушного потока.

  5. Счётчики. Зафиксируйте заводские номера и начальные показания.

Возьмите с собой:

  • строительный уровень (лучше — лазерный построитель плоскостей);

  • молоток;

  • отвёртку-индикатор;

  • тестер электричества;

  • фонарик;

  • рулетку;

  • тепловизор (для выявления продувания окон и промерзания стен, особенно актуально в холодное время года);

  • маркер или малярный скотч (чтобы помечать дефекты прямо на месте);

  • блокнот и ручку (или смартфон) для фиксации замечаний.

Подписание акта: что делать с недостатками?

Акт приёма-передачи фиксирует состояние квартиры. Если выявили дефекты, есть несколько путей:

  • Не подписывать акт — если недостатки существенные и делают квартиру непригодной для проживания. Застройщик обязан устранить их за свой счёт, уменьшить цену или возместить расходы.

  • Подписать акт с условием устранения — если дефекты несущественные. Все замечания вносятся в дефектную ведомость, срок устранения обычно 60 календарных дней. После работ застройщик приглашает вас для повторной проверки.

  • Потребовать уменьшения цены договора или возмещения расходов на самостоятельное устранение недостатков — с 1 января 2026 года у покупателя появилось такое право, и им можно воспользоваться, не дожидаясь 60 дней. Также с 2026 года отменено обязательное требование привлекать специалиста из государственного реестра для осмотра — теперь можно доверить проверку любому независимому специалисту.

Только после подписания акта вы получаете ключи.

Что делать после получения ключей?

  1. Зарегистрируйте право собственности в Росреестре. С 1 марта 2025 года застройщик обязан самостоятельно подать документы на регистрацию права собственности в течение 30 дней после передачи квартиры. Покупатель может ускорить процесс через МФЦ или Госуслуги, но это уже не единственный путь.

  2. Передайте начальные показания счётчиков.

  3. При необходимости оформите регистрацию (прописку).

  4. Если квартира в ипотеку, проверьте кредитный договор: возможно, нужно предоставить в банк дополнительные документы (например, отчёт об оценке).

  5. Замените замки или личинку входной двери — доступ к квартире ранее могли иметь представители подрядных организаций.

  6. Оформите страхование жилья — небольшие ежегодные расходы могут защитить от серьёзных потерь.

  7. Оформите имущественный налоговый вычет — если квартира куплена за свои деньги или в ипотеку, можно вернуть часть НДФЛ.

  8. Заключите договоры с управляющей компанией — часто это делается сразу после подписания акта.

Главный совет

Не торопитесь с подписанием акта. Тщательная проверка поможет избежать дополнительных расходов в будущем. При спорах обращайтесь к юристу или специалисту по приёмке.